Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?
Pour quelles raisons investir dans une résidence étudiante ?
Comment choisir la bonne résidence étudiante ?
Investir dans une résidence étudiante pour réduire ses impôts : quels sont les dispositifs immobilie
Qui peut investir dans une résidence étudiante ?
Est-il possible de revendre son investissement ?
Une résidence étudiante est une résidence avec des appartements et des services exclusivement réservés aux étudiants (petit-déjeuner, blanchisserie, ménage, etc.). Étant donné que l’on s’adresse à des étudiants, les surfaces des logements sont souvent restreintes, mais parfaitement agencées. Les unités sont généralement louées meublées, avec une cuisine équipée (micro-ondes, frigidaire, évier, etc.) et tout le nécessaire pour un quotidien épanoui et serein.
Pour le grand confort qu’elles offrent, les résidences étudiantes sont très prisées des candidats à la location. Ce type de structure se trouve également dans les grandes villes, où il existe une forte concentration d’étudiants. Les logements se situent, le plus souvent, non loin des universités, des écoles supérieures et des instituts de formation.
Investir dans une résidence étudiante affiche des avantages notables. C’est, en effet, un excellent moyen d’effectuer un investissement porteur, qui peut vous permettre de réaliser des économies d’impôts considérables.
D’après le ministère de l’Enseignement supérieur, de la Recherche et de l’Innovation, il existe près de 3 millions d’étudiants à travers tout le pays. Ce chiffre est, d’ailleurs, en constante augmentation depuis 2008. Or, chaque année, les élèves rencontrent de grandes difficultés à se loger, l’offre en matière de logement étant largement inférieure à la demande.
Acheter un bien immobilier en résidence étudiante présente donc certaines opportunités. Si le logement est agréable et bien placé, cela ne fait aucun doute que vous trouverez des candidats à la location, et que votre logement connaîtra peu de vacances locatives.
Lorsque vous investissez dans une résidence étudiante, vous déléguez totalement la gestion de votre bien à un exploitant professionnel. Vous ne souffrez donc pas de la gestion locative au quotidien et pouvez éviter bien des tracas. Un tel investissement offre donc une certaine tranquillité d’esprit.
Notez, par ailleurs, qu’en signant un bail commercial avec un exploitant, vous n’êtes pas impacté par les départs des étudiants. Même si le logement n’est pas loué, l’exploitant vous verse un loyer pour le logement qu’il vous loue.
Autre atout et non des moindres, investir dans une résidence étudiante vous permet de réduire vos impôts. Vous pouvez, en effet, investir par le biais du dispositif Censi-Bouvard et profiter du statut du loueur en meublé. Dans le premier cas, vous profitez d’une réduction d’impôt non-négligeable de 11 % HT du coût de l’opération. En ce qui concerne le statut du loueur en meublé, vous avez la possibilité de générer des revenus quasiment non imposables.
Notez également qu’en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP), vous avez également la possibilité de vous faire rembourser la totalité de la TVA sur votre bien immobilier.
Généralement, lorsque vous mettez en location votre logement situé dans une résidence de service, vous signez un bail commercial avec l’exploitant. Contrairement aux baux d’habitation classiques, le bail commercial précise beaucoup plus d’éléments importants. Véritable contrat, il indique :
Notez, en outre, que le bail commercial vous offre une certaine stabilité locative, puisqu’il ne peut être résilié que par période triennale.
Enfin, investir dans une résidence étudiante vous permet également de profiter de rendements intéressants. Les rendements proposés sont souvent supérieurs à ceux de l’investissement immobilier classique, et varient entre 4 % et 5 %.
Pour profiter de tous les atouts de l’investissement en résidence de service, vous devez prendre certaines précautions. En l’occurrence, vous devez faire attention à l’emplacement de la résidence. Dans l’idéal, elle doit se trouver à proximité d’un campus universitaire ou d’une grande école. Préférez les zones à proximité des centres-villes, ou qui disposent de lignes de transports en commun.
Outre cela, notez la qualité de la résidence. Il s’agit d’un point fondamental. Les étudiants préféreront les logements agréables et les bâtiments bien construits. Cela permettra également de diminuer les coûts de gestion et d’entretien de la bâtisse, permettant à l’exploitant de dégager des marges qui appuieront sa solidité financière, et donc, sa pérennité. Il sera ainsi en mesure d’assumer ses loyers et la gestion locative de la résidence.
Pour choisir votre résidence étudiante, étudiez également le gestionnaire et optez pour un professionnel fiable. Le gestionnaire est, en effet, chargé de trouver des locataires et de vous verser vos loyers. Il doit donc jouir d’une certaine stabilité financière, avoir de bonnes références et une expérience reconnue dans le secteur.
Enfin, étudiez également la rentabilité que vous pouvez espérer de votre investissement. Cette dernière varie selon la résidence et les villes. Pour rappel, en général, la rentabilité des investissements en résidences étudiantes varie entre 3 % et 5 %.
Comme expliqué précédemment, investir dans une résidence étudiante permet de réduire ses impôts. Pour ce faire, vous pouvez employer la loi Censi-Bouvard (hors programmes immobiliers en VEFA).
Ce dispositif permet à l’acquéreur de profiter d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € HT sur une période de neuf ans, soit 33 000 € de réduction d’impôt au maximum. Prenons un exemple. Si vous avez un logement de 150 000 € HT, le montant de la réduction d’impôt obtenue est donc de 150 000 € x 11 % = 16 500 € étalés sur 9 ans, soit, 1 833 € par an.
Vous avez, en outre, la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat dans les six mois qui suivent la livraison du bien.
De la même manière, vous pouvez opter pour le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dès lors, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC vous est attribué si vos recettes sont inférieures à 72 600 € par an. Dans ce cas, vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos revenus. Seule l’autre moitié sera imposée. Toutefois, vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est donc intéressant si vos charges sont bien inférieures au seuil de 50 %.
Au-delà de 70 000 € de recettes (ou sur demande), vous serez au régime réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire l’ensemble de vos recettes l’ensemble de vos charges :
Vous pouvez également amortir comptablement votre investissement.
Tout le monde peut investir dans une résidence étudiante. Toutefois, l’opération s’avère particulièrement rentable pour les personnes qui sont fortement imposées et qui souhaitent obtenir une réduction d’impôt. De la même manière, réaliser un tel investissement est également une aubaine pour les personnes qui souhaitent préparer leur retraite et profiter d’un revenu complémentaire.
Investir dans une résidence étudiante est, en outre, un excellent moyen de développer son patrimoine immobilier. Enfin, l’opération est particulièrement adaptée aux propriétaires qui ont peu de temps à accorder à la gestion locative et aux différentes formalités administratives inhérentes. En effet, la gestion locative est entièrement gérée par l’exploitant avec lequel vous avez signé un bail commercial.
Afin de profiter de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous devez mettre votre bien en location pendant neuf ans. Toutefois, cette période passée, vous êtes libre de :
En conservant votre chambre étudiante, vous continuez de percevoir une rente régulière qui peut faire office de complément de revenus. Autrement, vous pouvez faire le choix de vendre votre bien et espérer réaliser une éventuelle plus-value immobilière.
Si vous respectez la période de mise en location de neuf ans, à terme, dans le cas d’une revente, l’avantage fiscal dont vous avez profité ne sera pas remis en cause. Toutefois, si vous vendez votre logement avant ce délai de neuf ans, votre impôt sur le revenu de l’année en cours sera majoré de la totalité du montant de la déduction d’impôt depuis le début de votre investissement (hors cas de force majeure comme un décès, la perte de votre emploi, l’invalidité, etc.).
Notez qu’en cas de revente, au vu du dynamisme du marché, vous ne devriez pas rencontrer d’importantes difficultés à trouver un acquéreur.
Vous l’aurez compris, en investissant dans une résidence étudiante, vous avez la possibilité de réduire vos impôts. D’une part, vous pouvez utiliser le dispositif Censi-Bouvard, qui peut vous offrir une réduction d’impôt maximale de 33 000 €. D’autre part, vous pouvez opter pour le statut du loueur en meublé, qui offre également quelques avantages fiscaux (abattement, amortissement, déduction des charges, etc.).